Maggioranza “semplice” del condominio per il risparmio energetico

A oltre 18 anni dal varo della prima legge organica sul risparmio energetico (10/91), finalmente si fa un po’ di chiarezza a proposito delle maggioranze “speciali” previste per gli interventi di efficienza energetica in condominio (commi 2 e 5 dell’articolo 26 della legge). L’ultima parola in proposito l’ha detta la legge 99 del 23 luglio scorso (al comma 22 dell’articolo 27) integrando il comma 2 (dopo il restyling portato dal Dlgs 311/2006) che ora così recita: «Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea».

La nuova norma ha fatto piazza pulita di tutte le interpretazioni precedenti, di dottrina e giurisprudenza, inventando una nuova maggioranza condominiale, non contenuta nel Codice civile: quella “semplice” dei millesimi degli intervenuti in assemblea. In altre parole non contano i condomini favorevoli all’intervento, bensì solo i loro millesimi: devono essere più di quelli dei condomini che votano contro, sommati con eventuali astenuti (la giurisprudenza ha chiarito che contano come contrari).

Naturalmente l’assemblea deve essere di per sé valida. Devono cioè essere presenti di persona o per delega almeno un terzo dei condomini che possiedano un terzo dei millesimi. Queste sono infatti le maggioranze necessarie per la seconda convocazione (le assemblee in prima sono casi rarissimi). Fatti alcuni elementari calcoli, si può dire che una decisione di risparmio energetico potrebbe in teoria vedere il voto positivo dei condomini che possiedono appena 167,7 quote su 1.000, se all’assemblea partecipano solo un terzo dei condomini che possiedono solo un terzo dei millesimi.

Prima che intervenisse il Dlgs 311/2006, modificando il comma 2, si disponeva di un elenco abbastanza preciso delle opere ammesse, contenuto sempre nella legge 10/91 ed espressamente richiamato nel comma 2. Ora non più. Sono comprese tutte le opere che coinvolgono fonti rinnovabili di energia (sole, vento, idroelettrico, geotermico, biomasse). Inoltre può andar bene qualsiasi intervento programmabile, se porta a un risparmio attestato da una certificazione energetica o una diagnosi energetica. A patto che, naturalmente, si seguano alla lettera le prescrizioni del Dpr 59/2009, che impone certi parametri di legge per gli interventi sugli impianti di riscaldamento. Per fare qualche esempio, certi rendimenti minimi sia per la caldaia sia per le nuove pompe di calore elettriche o a gas (quando li si sostituisce) nonché sonde di rilevamento della temperatura all’esterno dell’edificio per tarare quella interna.

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